Neste artigo, pretendo te explicar os passos principais que precisam ser observados para se analisar ou elaborar um contrato de compra e venda de imóvel.
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Neste artigo, pretendo te explicar os passos principais que precisam ser observados para se analisar ou elaborar um contrato de compra e venda de imóvel. Todo cuidado é pouco na hora de comprar um imóvel. Muitos brasileiros economizam por anos para poder, enfim, ter o local que podem chamar de lar, isso quando não pretendem fazer um investimento em propriedade. Depois de muitos dias, semanas, meses e até mesmo anos para procurar o imóvel certo, finalmente foi feita a escolha. O preço foi negociado e, agora, falta apenas a assinatura do contrato.
Porém, é claro que não se assina um contrato como esse em tão pouco tempo e sem uma leitura calma, certo? Sem dúvidas. Você pode se lembrar o quão difícil foi fazer a escolha do imóvel. E não podemos esquecer que são duas partes tentando fazer um bom negócio: você, comprador, que pretende adquirir a propriedade, e o vendedor, que quer receber o preço. E as dificuldades não surgem apenas ao escolher o imóvel. Pense que você está tratando de uma transação de milhares de reais. Além disso, existem muitos riscos que podem prejudicar a venda. Imagine, por exemplo, que você assinou o contrato de compra e venda de imóvel e pagou o preço, mas não viu que o antigo proprietário deixou várias dívidas de IPTU e condomínio em aberto. Uma situação como essa seria no mínimo frustrante.
Por isso, um bom contrato depende de uma análise prévia da situação do imóvel e do vendedor, porque a partir daí se consegue elaborar um documento específico às necessidades do comprador. Mas antes, gosto de responder a uma pergunta:
Posso usar um modelo de contrato que vi na internet?
Como sou advogado, não posso recomendar que você faça isso. Ao mesmo tempo, não quero te aconselhar de forma rasa ou genérica. Antes de tudo, meu dever é te dar uma orientação prática e que você consiga aplicar na sua situação pessoal. Gostaria, portanto, de te deixar uma reflexão: vale a pena usar um modelo pronto, inadequado à sua situação, no que provavelmente vai ser uma das, senão a maior compra da sua vida?
Devo dizer: usar um modelo é se colocar numa situação de altíssimo risco. Tudo bem que com certeza a transação sempre vai trazer risco ao comprador. Então, você deve se resguardar e garantir que vai assinar um documento capaz de diminuir riscos da compra, adequado conforme à vontade das partes e ao imóvel. Usar um modelo de contrato atesta a ignorância quanto a alguma condição que pode impossibilitar a venda, ou gerar problemas futuros. E quando falo em problemas futuros, me refiro a prejuízos financeiros, riscos de perda do investimento, e pior: a chance de você sequer se tornar proprietário do imóvel, que poderá ser tomado por algum motivo alheio à sua vontade.
Mas o que eu quero dizer com isso?
Que todo contrato de compra e venda de imóvel deve respeitar:
O imóvel a ser vendido;
O comprador;
O vendedor.
E após estar claro qual o imóvel objeto do contrato e quem são as partes, você deve se atentar a esses pontos:
A sua vontade e a do vendedor;
O desejo de manifestarem essa vontade no contrato;
Se o contrato tem os requisitos necessários para o fechamento da compra e venda.
Para concluir, quero expor mais um ponto para você não usar um modelo: as compras e vendas de imóveis não são iguais às outras. Num primeiro momento, parece óbvio que o comprador quer o imóvel, e o vendedor quer o preço. Porém, toda transação imobiliária tem suas particularidades. E o contrato deve prever quais são essas irregularidades e como elas serão tratadas. Vamos começar a discutir esse ponto agora.
O que devo analisar antes de assinar o contrato de compra e venda de imóvel?
Uma análise é um processo que vai te trazer conhecimento sobre alguma coisa. Se você pretende assinar o contrato, precisa saber o que está comprando e quem está vendendo. Logo, existem duas análises a serem feitas: a do imóvel e a do vendedor. Vamos por partes.
Análise do imóvel
O processo de análise de imóvel se inicia pela leitura da matrícula do imóvel. A matrícula é uma folha de papel que tem um número e faz referência a apenas um imóvel em particular. A Grosso modo, você pode chamá-la “carteira de identidade do imóvel”, pois é um documento que se presta a identificar tal imóvel. Nesta folha é contada toda a história do imóvel. Assim, é possível saber quem foram os proprietários do imóvel, quantas vezes foi hipotecado, etc. Tudo vai constar no documento. A partir da leitura, você pode verificar se o imóvel é realmente aquele que você pretende comprar; se há alguma penhora, hipoteca ou contrato de financiamento averbado; ou se há alguma outra situação que pode impedir a venda. É sempre bom dizer que você deve pedir a certidão, e não contar que o vendedor a encaminhe, porque ele pode te encaminhar uma antiga, desatualizada, no intuito de ocultar alguma informação importante e te prejudicar.
Para pedir a matrícula, você pode entrar no site: https://www.registrodeimoveis.org.br/ e seguir todas as etapas.
A matrícula é pública. Qualquer pessoa pode solicitá-la. Você só vai precisar saber em qual cartório o imóvel está registrado e qual o número da matrícula. O vendedor do imóvel pode te informar isso, ou você pode fazer uma busca nos cartórios da sua região, dando ao cartorário as informações pertinentes do imóvel. Você também pode optar por pedir a Certidão de Ônus com Ações, também ao Registro de Imóveis. Este documento irá informar se existe alguma ação judicial que possa impedir a venda do bem. Dependendo da ação, a compra do imóvel é muito arriscada. Do mesmo modo, peça à Prefeitura do Município uma declaração de que o imóvel não se encontra em local objeto de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados, além de outra que informe se existem dívidas de IPTU em aberto.
E se for o caso de comprar imóvel parte de um condomínio, solicite ao síndico uma certidão de existência de dívidas de condomínio em aberto. Essas são diretrizes gerais que devem ser seguidas por qualquer comprador de imóvel disposto a diminuir os riscos de sua compra e ter segurança e paz após comprar um imóvel. Mas não terminamos por aqui. Agora, vamos entender quais são os documentos a serem solicitados para a análise do vendedor.
Análise do vendedor
Feita a análise do imóvel, é preciso identificar se quem está vendendo é realmente o proprietário do imóvel. Isso pode parecer estranho, mas existem situações nas quais quem vende não é o real proprietário do imóvel. Para verificar se o vendedor é o proprietário, volte à matrícula e veja no nome de quem foi feito o último registro de compra e venda do imóvel. Se constar o nome do seu vendedor como o então comprador, pode ter certeza que você está negociando com o atual proprietário. Em seguida, solicite ao Cartório de Registro Civil competente uma certidão de casamento do vendedor. A não ser que ele seja casado em regime de separação absoluta de bens, a venda do imóvel vai depender de autorização do cônjuge.
Óbvio, certo? Quem casa em regime de comunhão de bens necessariamente divide seus bens com o cônjuge, que deve autorizar a transação. Também é preciso solicitar ao Cartório de Protesto a certidão de protestos, pelo período de pelo menos 10 anos, para verificar se o vendedor não deixou nenhuma dívida em aberto. Do mesmo modo, se possível, peça extratos ao SPC e ao SERASA e veja se o nome do vendedor não está sujo. Quanto às dívidas, não se esqueça das tributárias. Para fazer a análise, peça à Receita Federal do Brasil uma certidão negativa de tributos federais, FGTS e estaduais, inclusive títulos inscritos na dívida ativa. Faço essas recomendações porque as dívidas em aberto podem dar causa a uma anulação da compra e venda. Ou seja, você pode pagar o preço e perder o imóvel.
E para verificar se o vendedor está sendo processado por dívidas em aberto, vá ao fórum da sua cidade e peça ao distribuidor para emitir certidões de ações judiciais em andamento, tanto na justiça estadual (Fórum Cível e Criminal), tanto na Justiça Federal (Sede da Justiça Federal na sua cidade). Você pode achar que são documentos demais, mas eu garanto que essas são as etapas para fazer uma boa análise do vendedor e do imóvel. E, a depender da lei do município do imóvel, alguns desses documentos citados devem ser apresentados ao tabelião responsável por lavrar a escritura de compra e venda, e também ao cartorário responsável por registrar a compra do imóvel na matrícula. Por isso, não deixe a análise para a última hora. A partir da leitura atenta dessas informações, você poderá verificar se realmente vale a pena comprar o imóvel, ou se vai passar por muita dor de cabeça após a compra.
Como a própria lei obriga a apresentação e análise desses documentos, caso tenha dúvidas, verifique a possibilidade de contratar um advogado imobiliário especialista em contratos imobiliários, para garantir a segurança da sua compra.
Como analisar/elaborar o contrato de compra e venda?
Você analisou e decidiu que a compra é de baixo risco, logo, segura, então, está pronto para analisar o contrato, ou fazer um, caso não tenha sido elaborado. É muito comum que se siga uma estrutura para a elaboração dos contratos. Vamos segui-la aqui.
1. Qualificação das partes - Logo no início do contrato, identifica-se quem é o comprador e quem é o vendedor. Coloque todas as informações possíveis, deste modo: Nome, nacionalidade, estado civil, profissão, R.G nº …, CPF nº …, residente na Rua/Avenida …, nº …, complemento, bairro, cidade, CEP, e-mail e telefone. -Caso alguma informação esteja faltando, acrescente-a, ou peça para quem elaborou o contrato inseri-la. Peque pelo excesso.
2. Objeto O objeto do contrato imobiliário é o imóvel, que precisa ser muito bem detalhado. Defina endereço, quadra, inscrição do IPTU, inscrição fiscal, metragem, número de matrícula, tudo mesmo. E também é preciso especificar qual a modalidade do contrato. É certo que será um contrato de compra e venda de imóvel.
3. Preço, prazo e forma de pagamento Na terceira parte, se define qual será o valor total do imóvel, e também as condições de pagamento. Quando realizam a compra e venda de um imóvel, as partes podem escolher fazer o pagamento à vista ou parcelado, ou até mesmo optar por uma mistura de modalidades, como pagar uma parte por recursos próprios e outra por financiamento, por exemplo. Em seguida, as partes devem definir quando vai ocorrer o pagamento, dentro das condições do comprador e do vendedor. Defina as datas, a conta bancária onde serão feitos os depósitos.
4. Prazo de entrega da posse e de transferência da propriedade
Após o pagamento do preço, o comprador, em determinado prazo, recebe a posse do imóvel, melhor dizendo, recebe as chaves, para poder entrar no imóvel. Lembrando que posse não é propriedade, mas sim o exercício de algum dos poderes decorrentes da propriedade. Em certos casos, alguns vendedores cedem a posse antes do pagamento do preço, mas é a exceção. Feita a entrega das chaves, se define um prazo para as partes irem até o Tabelionato de Notas, para assinarem a escritura pública de compra e venda. A assinatura pode ocorrer em qualquer tabelionato do país, independentemente do local do imóvel.
Lavrada a escritura pelo tabelião, deve-se estabelecer um novo prazo, para então fazerem o registro da compra e venda no Registro de Imóveis competente. Eu recomendo, por experiência própria, que a escritura pública de compra e venda seja registrada no Registro de Imóveis competente logo após o tabelião lavrá-la. Lembrando que a escritura pública é dispensável se o negócio valer menos do que trinta vezes o maior salário mínimo vigente no Brasil.
5. Cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade
Essas cláusulas garantem que as partes não podem desistir do negócio. Logo, é uma garantia de que irão cumprir com seus deveres do contrato. Elas autorizam que o vendedor possa entrar com um processo para receber o preço do imóvel, caso o comprador não tenha pago o preço na data correta, assim como permitem ao comprador processar o vendedor se ele não assinar a escritura de compra e venda após a quitação do preço.
6. Das despesas do negócio As partes podem distribuir outros custos do negócio, como, por exemplo, definir quem pagará o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis - ITBI, para efetivar a transferência do imóvel ao nome do comprador, por exemplo. Do mesmo modo, demais custas e emolumentos de cartório também podem ser distribuídos como as partes bem entenderem.
7. Da cláusula penal A cláusula penal é a multa por descumprimento do contrato. Nada mais justo, porque a compra e venda de imóvel apresenta riscos aos envolvidos. O principal critério para determinar a porcentagem da cláusula penal é o risco do negócio. À medida que o risco sobe, a cláusula penal deve ser aumentada. Na média dos contratos que pude elaborar e verificar no mercado, usa-se uma porcentagem de 1-20% do valor total do contrato. Novamente, tudo depende do risco. Não coloque uma porcentagem de cláusula penal abusiva, porque há o risco dela ser diminuída em processo judicial.
8. Cláusula de eleição de foro O foro é o local onde serão julgadas questões referentes ao imóvel. O local, por regra, sempre será a cidade onde se encontra o imóvel. A cláusula é redigida deste jeito: as partes elegem o Foro da Comarca de (Cidade), para discutir quaisquer questões referentes a este contrato. Lembrando que as partes podem optar por usar meios alternativos, como a arbitragem.
9. Assinatura das partes e das testemunhas No final, sempre assine duas vias do contrato, e conclua a elaboração deste modo:
Não se esqueça de colher a assinatura de duas testemunhas, para dar força de título executivo extrajudicial ao contrato e garantir a segurança e a força da obrigação do negócio, caso o vendedor deixe de cumprir com seu dever. Certo, pessoal? Esses são os pontos que você precisa se atentar para analisar e elaborar o contrato de compra e venda. Não se esqueça de clicar em 👍 e em salvar. Aproveite para seguir o perfil, para ser notificado dos artigos que irei publicar semanalmente por aqui. MODELO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
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